Kategorie: Allgemein

Liebe Vermieterinnen und Vermieter in Lübeck,

die Energieeffizienz und der Klimaschutz sind zentrale Themen unserer Zeit, und die Gesetzgebung reagiert darauf mit fortlaufenden Anpassungen. Eine der wichtigsten Neuerungen, die uns Vermieter direkt betrifft, ist die überarbeitete Heizkostenverordnung (HeizkostenV), die voraussichtlich ab dem 1. Januar 2025 umfassend in Kraft treten wird. Diese Änderungen haben weitreichende Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung, die Ausstattung von Heizungsanlagen und letztlich auf die Beziehung zwischen Vermietern und Mietern. Es ist entscheidend, sich frühzeitig zu informieren und die notwendigen Schritte einzuleiten, um Bußgelder zu vermeiden und einen reibungslosen Übergang zu gewährleisten.

Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Änderungen der neuen Heizkostenverordnung 2025, deren Auswirkungen auf Ihre Nebenkostenabrechnung und welche konkreten Maßnahmen Sie als Vermieter in Lübeck jetzt ergreifen sollten.

Was ist neu an der Heizkostenverordnung 2025? Die wichtigsten Änderungen im Überblick

Die Novellierung der Heizkostenverordnung zielt darauf ab, den Energieverbrauch transparenter zu machen, Mieter stärker zur Energieeinsparung zu motivieren und die Datenübermittlung zu digitalisieren. Die zentralen Neuerungen umfassen:

1. Erweiterte Informationspflichten für Vermieter: Bisher mussten Vermieter lediglich die jährliche Heizkostenabrechnung zur Verfügung stellen. Mit der neuen Verordnung werden die Informationspflichten deutlich erweitert und präzisiert. Mieter sollen zukünftig auch unterjährig detaillierte Informationen über ihren individuellen Energieverbrauch erhalten, um ihr Heizverhalten anpassen zu können. Dies beinhaltet:

• Monatliche Verbrauchsinformationen: Bei der Fernablesung von Verbrauchserfassungsgeräten (Heizkostenverteiler, Wasserzähler etc.) sind Vermieter künftig verpflichtet, den Mietern monatliche Verbrauchsinformationen zur Verfügung zu stellen. Diese müssen über digitale Kanäle (z.B. per E-Mail, über ein Mieterportal oder eine App) bereitgestellt werden.
• Vergleichende Daten: Die Informationen sollen nicht nur den aktuellen Verbrauch umfassen, sondern auch Vergleiche mit dem Vormonat, dem Vorjahresmonat sowie dem Verbrauch eines durchschnittlichen Nutzers in einem vergleichbaren Gebäude ermöglichen. Ziel ist es, den Mietern eine bessere Einschätzung ihres Verbrauchs zu ermöglichen und Einsparpotenziale aufzuzeigen.
• Informationen zur Energiezusammensetzung und CO2-Emissionen: Die Abrechnung soll zukünftig auch Auskunft über den verwendeten Energieträgermix (z.B. Gas, Öl, Fernwärme) und die damit verbundenen CO2-Emissionen des Gebäudes geben. Dies trägt zur Sensibilisierung für den Klimaschutz bei.

2. Pflicht zur Fernablesbarkeit der Erfassungsgeräte: Bereits seit dem 25. Oktober 2020 müssen neu installierte Verbrauchserfassungsgeräte fernablesbar sein. Ab dem 1. Januar 2027 müssen dann alle vorhandenen Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein. Das bedeutet, dass ein Ablesen der Geräte ohne Betreten der Wohnung möglich sein muss. Diese Übergangsfrist bietet Vermietern noch etwas Zeit, ihre Bestandsgebäude entsprechend umzurüsten.

3. Anpassung der Umlagefähigkeit bei Nicht-Fernablesbarkeit: Die Verordnung sieht eine Sanktionierung vor, wenn Vermieter ihrer Pflicht zur Ausstattung mit fernablesbaren Geräten nicht nachkommen. Sollten die Geräte in einem Gebäude entgegen der Pflicht nicht fernablesbar sein, dürfen Vermieter den auf die Mieter umlegbaren Anteil der Heizkosten um 3 % kürzen. Dies ist ein starker Anreiz, die Umrüstung fristgerecht vorzunehmen.

4. Stärkung der Rolle der Messtechnikunternehmen: Messtechnikunternehmen und Dienstleister werden eine noch zentralere Rolle spielen, da sie die monatlichen Verbrauchsdaten erfassen, aufbereiten und den Vermietern zur Verfügung stellen müssen. Die Schnittstellen zwischen Vermietern, Mietern und Dienstleistern müssen reibungslos funktionieren.

Auswirkungen auf die Nebenkostenabrechnung in Lübeck

Die neuen Regelungen haben direkte Auswirkungen auf die Erstellung und den Inhalt Ihrer jährlichen Nebenkostenabrechnung:

• Komplexere Abrechnungen: Die Abrechnungen werden voraussichtlich umfangreicher und detaillierter, da mehr Informationen, wie die CO2-Emissionen und die Energiezusammensetzung, enthalten sein müssen.
• Erhöhter Administrationsaufwand (anfänglich): Die Bereitstellung monatlicher Verbrauchsinformationen erfordert neue Prozesse und eventuell die Nutzung digitaler Portale oder Apps. Dies bedeutet für Vermieter, die bisher keine solchen Systeme genutzt haben, einen erhöhten anfänglichen Aufwand.
• Anpassung von Mietverträgen (optional): Auch wenn die Heizkostenverordnung ein eigenständiges Gesetz ist, kann es sinnvoll sein, in künftigen Mietverträgen auf die neuen Informationspflichten und die Art der Datenbereitstellung hinzuweisen.
• Potenzielle Mietminderung bei Nichtbeachtung: Wie bereits erwähnt, kann eine Nichterfüllung der Pflicht zur Fernablesbarkeit zu einer Kürzung des umlegbaren Anteils der Heizkosten führen. Dies schmälert Ihre Einnahmen und sollte unbedingt vermieden werden.

Welche Schritte sollten Lübecker Vermieter jetzt unternehmen, um Bußgelder zu vermeiden?

Die Zeit bis zum vollständigen Inkrafttreten der Verordnung mag noch etwas erscheinen, aber die Umstellung erfordert Planung und Koordination. Hier sind die wichtigsten Schritte, die Sie als Vermieter in Lübeck jetzt unternehmen sollten:

1. Bestandsaufnahme der Erfassungsgeräte: Überprüfen Sie, welche Art von Heizkostenverteilern und Wasserzählern in Ihren Immobilien installiert sind. Sind diese bereits fernablesbar? Falls nicht, sollten Sie sich umgehend mit Ihrem Messtechnikdienstleister oder Installationsunternehmen in Verbindung setzen, um die notwendige Umrüstung zu planen. Denken Sie daran: Bis zum 1. Januar 2027 müssen alle Geräte fernablesbar sein.
2. Kontakt mit Ihrem Messdienstleister aufnehmen: Sprechen Sie mit Ihrem aktuellen Messdienstleister über die neuen Anforderungen der Heizkostenverordnung. Bietet er bereits Lösungen für die monatliche Bereitstellung von Verbrauchsinformationen an? Welche digitalen Kanäle werden dafür genutzt? Klären Sie, wie die Daten zukünftig erfasst und an Ihre Mieter übermittelt werden.
3. Informieren Sie Ihre Mieter: Transparenz schafft Vertrauen. Informieren Sie Ihre Mieter frühzeitig über die bevorstehenden Änderungen. Erklären Sie, welche Vorteile die neuen monatlichen Informationen bieten und wie die Daten zukünftig bereitgestellt werden. Dies kann auch dazu beitragen, das Bewusstsein für den eigenen Energieverbrauch zu schärfen.
4. Digitale Infrastruktur prüfen: Überlegen Sie, ob Sie bereits über die notwendige digitale Infrastruktur verfügen, um die monatlichen Informationen bereitstellen zu können. Viele Messdienstleister bieten hierfür Mieterportale oder Apps an. Sollten Sie noch keine digitalen Kommunikationswege nutzen, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, dies zu prüfen.
5. Rechtliche Beratung in Betracht ziehen: Bei komplexeren Fragestellungen oder Unsicherheiten bezüglich der genauen Umsetzung empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen. Ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt kann Ihnen helfen, alle Fallstricke zu vermeiden.
6. Nutzen Sie die Übergangsfristen: Die Übergangsfristen, insbesondere für die Umrüstung auf fernablesbare Geräte bis 2027, sollten nicht auf die lange Bank geschoben werden. Eine frühzeitige Planung vermeidet Stress und mögliche Engpässe bei der Beschaffung und Installation der Geräte.

Fazit und Ihr nächster Schritt

Die neue Heizkostenverordnung 2025 ist ein wichtiger Schritt in Richtung einer transparenteren und energieeffizienteren Gebäudeverwaltung. Sie stellt Vermieter vor neue Herausforderungen, bietet aber auch die Chance, die Kommunikation mit den Mietern zu verbessern und aktiv zum Klimaschutz beizutragen. Eine frühzeitige und umfassende Vorbereitung ist der Schlüssel, um die neuen Anforderungen reibungslos zu erfüllen und Bußgelder zu vermeiden.